• CONSEILS JURIDIQUES POUR LA VENTE

     
     
     
     
     
     
     
     
     

    CONSEILS JURIDIQUES POUR LA VENTE<o:p></o:p>

    1)  PROMESSE DE VENTE

    Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, pendant un certain délai, à vendre à un candidat-acquéreur le bien convoité pour un prix déterminé. De son côté, l’acheteur ne s’engage pas immédiatement. Il dispose simplement d’une option qui est d’acheter ou de ne pas acheter. En clair, il ne prend pas l’engagement d’acheter. Pendant le délai précisé dans la promesse, il peut manifester sa volonté d’acquérir, en « levant l’option », de sorte que la vente devienne parfaite ou inversement, de ne pas « lever l’option » pour qu’elle devienne caduque. Il possède en la matière une totale liberté de décision. Il est bien évident que s’il ne lève pas l’option, il accepte d’abandonner l’indemnité d’immobilisation au vendeur. Mais en aucune manière ce dernier ne pourrait réclamer l’exécution forcée du contrat en contraignant l’acquéreur à acheter. Par contre, une fois que l’acquéreur a levé l’option, il ne peut plus ensuite changer d’avis en refusant de signer l’acte de vente définitif. En effet, cet acte marque la volonté irrévocable, unilatérale et définitive de l’acquéreur à acheter. La vente devient parfaite et définitive.

    Mais la promesse unilatérale de vente n’est pas le seul acte juridique auquel vendeur et acheteur peuvent avoir recours. Ils peuvent préférer la promesse synallagmatique de vente plus couramment appelée le compromis de vente. Dans cet acte, vendeur et acheteur s’engagent définitivement, l’un à vendre, l’autre à acheter. Dès sa signature, ce type de promesse vaut vente dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. En théorie, cela implique que le transfert de propriété s’opère immédiatement, bien que le prix ne soit pas payé, ni le logement livré. Mais en pratique, il est souvent prévu par les parties, par une clause particulière, de le différer jusqu’à la signature de l’acte définitif, au moment où le prix de vente est totalement versé.<o:p></o:p>

    2)  PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE AVEC OU SANS NOTAIRE ?

    L'acte authentique doit obligatoirement être établi par le notaire ; par contre, vous avez le choix pour le compromis de vente :

    -Compromis de vente rédigé et validé par un professionnel de l’Immobilier, titulaire d’une carte professionnelle:
    Vendeur(s) et acquéreur(s) signent  le compromis de vente chez, ou en présence du professionnel. Ce dernier étant habilité à le rédiger, et à le valider, en recueillant les signatures des deux parties.
    Avantages de cette formule
    - La rapidité : on n'attend pas un rendez-vous chez le notaire. Le vendeur est tranquillisé (l'acquéreur ne changera pas d'avis sans raison) ; il en est de même pour l'acquéreur (le bien immobilier lui est réservé).
    - L'économie : le compromis de vente sous seing privé signé chez le professionnel de l’immobilier est gratuit et n'occasionne donc pas de frais de rédaction d’acte chez le notaire.

     

    Compromis de vente devant notaire
    Vendeur(s) et acquéreur(s) conviennent d'un rendez-vous chez un notaire, celui du vendeur ou celui de l'acquéreur. Si les deux parties tiennent à ce que leur notaire les assiste (ce que nous vous conseillons vivement, car chacun a ainsi un conseiller... D’autant que, rappelons-le, cela n'augmente en rien les frais), elles le signalent lors de la prise de rendez-vous.
    Avantages de cette formule
    - La facilité : vous n'avez pas un seul papier à remplir, c'est le notaire qui s'en charge.
    - La garantie : le notaire est un officier public assuré en cas d'erreur. De plus, comme c'est un spécialiste, il peut vous conseiller dans le cas d’une vente peu classique : viager, crédit consenti par le vendeur à l'acquéreur, problèmes entre indivisaires...
    - Le délai : vous n'obtiendrez pas immédiatement un rendez-vous chez le notaire. Mais rassurez-vous, la plupart des études pourront vous recevoir sous huitaine. Cependant il est vrai que, entre-temps, chaque partie peut changer d'avis...
    - Le coût : tous les actes des notaires sont tarifiés et le barème doit être strictement appliqué. Seule dérogation : l’avant-contrat. Nous vous expliquons, dans notre guide les Frais de notaire, les deux manières dont peuvent procéder les études. Quelle que soit l'attitude adoptée, soyons francs : les honoraires du notaire pour cette signature sont minimes au regard de l'importance de cet acte. Rappelons enfin que tous les frais sont supportés par l'acquéreur. <o:p></o:p>

    3)  DELAIS DE RETRACTATION

    Depuis le 1er juin 2001, un délai de rétractation ou de réflexion est instauré pour les ventes de logements anciens. Cette disposition inspirée de ce qui existe déjà pour l’acquisition de logements neufs a pour but de protéger au mieux l’acquéreur. La loi distingue deux cas :

    Le délai de rétractation
    Cette situation se rencontre si vous signez le compromis de vente sous seing privé. C’est-à-dire sans l’intervention du notaire. En pratique, vendeur et acquéreur se rencontrent, signent un compromis de vente (encore appelé promesse synallagmatique de vente). A l’issue de cette signature, le vendeur doit obligatoirement adresser un exemplaire de ce compromis à l’acquéreur afin de pouvoir prouver la date à laquelle le délai de rétractation va commencer. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception, l’acquéreur bénéficie alors d’un délai de sept jours pour se rétracter, c’est-à-dire pour décider éventuellement de changer d’avis et de ne plus acheter. S’il ne se manifeste pas pendant ce délai de sept jours par lettre recommandée avec AR pour signifier qu’il revient sur sa décision, il est alors définitivement engagé. Il ne reste ensuite qu’à prendre contact avec le notaire qui va s’occuper de toutes les formalités ; vous n’avez plus à vous occuper de rien. Attention : pendant ce délai, le vendeur ne peut percevoir les 10 % au titre de l’acompte sur le prix définitif. En pratique, ce montant doit être versé à l’expiration du délai de rétractation de sept jours. L’acquéreur remet alors au vendeur un chèque établi à l’ordre du notaire.<o:p></o:p>

    4)  FRAIS DE NOTAIRE

    L’achat d’un bien immobilier se signe toujours devant notaire (acte définitif de vente). Cela occasionne donc des dépenses que l'on a l'habitude de désigner par l'expression " frais de notaire ". En fait, cela représente l'ensemble des sommes que les parties versent au notaire lors de la signature de l'acte. Ces frais se décomposent comme suit :

    - d’une part, la rémunération du notaire proprement dite (émoluments proportionnels et tarifés) ;
    - d’autre part, les frais et débours qu'il engage pour le compte de son client afin de mener à bien son dossier (coût d'un extrait cadastral, frais de géomètre, honoraires d'un huissier si cela est nécessaire, etc). Le notaire devra justifier de leur paiement;
    - enfin, les divers droits ou taxes payées à l’Etat (frais de timbre, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière…).

    Précisons que la rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. L’acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l’émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

    D’une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d’acquisition pour l’achat d’un logement ancien. Toutefois, ces frais sont envisagés hors frais d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers.

    Le notaire doit, lors de la clôture du dossier remettre à l’acquéreur une note détaillée des droits, taxes, frais, débours, émoluments ou honoraires.

    Pour une vente, l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.<o:p></o:p>

    5)  ACHETER UN BIEN

    L'achat d'un bien est un engagement à long terme pour lequel il vaut mieux prendre quelques précautions. Voici quelques conseils...

    - Visitez le bien plusieurs fois, à différents moments de la journée et de la semaine. Vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores, etc...

    - Ne négligez pas l’emplacement du bien que vous allez acquérir : transports en commun, écoles, commerces. Non seulement votre vie quotidienne en sera facilitée, mais la revente du bien se fera sans souci.

    - Sachez poser des questions claires impliquant une réponse précise. D’une manière générale, essayez de vérifier le maximum de choses par vous-mêmes. Un exemple : inutile de demander si l’appartement est ensoleillé. Mieux vaut prendre un plan et vérifier l’exposition.

    - Si le logement est en copropriété, demandez au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

    - Demandez le nom du syndic (sachez qu’il est souvent affiché dans le hall de l’immeuble).

    - Demandez à consulter les avis de taxe foncière et de taxe d’habitation.

    - Interrogez la mairie ou la préfecture pour savoir si le bien est situé dans une zone de contamination aux termites. Dans ce cas, un état parasitaire devra être joint à l’acte de vente.

    - Un conseil si vous achetez une maison individuelle : déplacez-vous aux services de l’urbanisme, à la mairie ou mieux à la Direction Départementale de l’Équipement pour avoir connaissance des règles d’urbanisme applicables à votre quartier. Ceci est particulièrement important si vos envisagez quelques travaux. Vous pourrez également vérifier si des projets sont en cours : construction d’une route, d’une école, d’un espace vert….

    - Chiffrez avec précision les frais liés à l’achat.

    - Vous pouvez signer le compromis de vente devant notaire ou bien sous seing privé, c’est-à-dire directement entre vous et le vendeur. D'ailleurs, des exemplaires de compromis sont mis à votre disposition dans nos différents points de vente. Dernier point : si vous signez devant notaire, vous pouvez prendre votre propre notaire et le vendeur le sien. Les frais ne seront pas majorés mais les notaires se partageront les honoraires.

    - A l'expiration du délai de 7 jours de rétractation, vous devez verser au notaire ce que l’on appelle une indemnité qui reste acquise au vendeur si vous changez d’avis et n’achetez pas pour des raisons de convenance personnelle. Il est d’usage de verser 10% du prix d’achat. Le chèque est établi à l’ordre du notaire qui l’encaisse sur un compte séquestre.

    - Prévoyez dans le compromis une " clause travaux " stipulant que les travaux votés avant la vente seront à la charge du vendeur. Il est d’usage toutefois de prévoir que si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, les travaux votés lors de cette assemblée seront à la charge de l’acquéreur, à condition que le vendeur lui adresse la convocation et lui donne pouvoir d’assister et de prendre part au vote.

    - Le compromis de vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts. Donc, si la banque vous refuse le prêt, le compromis est caduque et vous récupérez l’indemnité d’immobilisation.

    - Si vous achetez un logement en copropriété, sachez que le vendeur est tenu d’indiquer la surface du bien dans le compromis et l’acte de vente, et ce à peine de nullité. Si la surface indiquée est supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement, vous pouvez, pendant un an, obtenir une diminution du prix de vente proportionnelle au nombre de m² manquants.

    - Dernier point : le délai entre le compromis et l’acte de vente est généralement de 3 à 4 mois.<o:p></o:p>

    6)  INDIVISION

    Vous envisagez d'acheter un bien à deux. Voici quelques conseils à lire avant de vous décider.

    - Acheter à deux, c’est la plupart du temps, acheter en indivision. Chacun devient indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution de chacun au financement du bien.
    Notez que cette quote-part n’est bien sûr pas matérialisée. En d’autres termes, chacun n’est pas propriétaire d’une partie de l’appartement.

    - L’indivision s’applique "automatiquement", quelle que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et sœur,…, bref, à partir du moment où vous achetez à plusieurs. Pour l’éviter, il vous faudra dès le départ choisir une autre structure (SCI, démembrement de propriété, voir ci-dessous).

    - Attention, acheter à deux, c’est le plus souvent emprunter à deux. Les banques exigent en effet que les deux acheteurs soient co-emprunteurs ou bien qu’ils se portent caution l’un de l’autre.

    - L’indivision est définie aux articles 815 et suivants du Code Civil. Son principal inconvénient : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela peut entraîner bien des désagréments en cas de mésentente ou de décès de l’un des indivisaires. Ainsi, en tant que concubin, si vous voulez vous séparer, soit l’un des deux rachète la part de l’autre, soit le bien est vendu. Encore faut-il que les deux soient d’accord sur le principe de la vente, mais également sur le prix. A défaut, chaque indivisaire peut demander le partage devant le tribunal. Le bien sera alors vendu à un tiers, sauf à ce que l’un des indivisaires rachète la part de l’autre.

    - En cas de décès de l’un des indivisaires, ce sont les héritiers du défunt qui hérite de la quote-part indivise. Or, l’indivisaire survivant n’est généralement pas héritier. Il se retrouve donc le plus souvent en indivision avec les enfants de l’indivisaire décédé ou bien avec ses parents. Autant de situation source de conflits. Certes, les indivisaires peuvent prévoir et rédiger des testaments. Le problème est alors fiscal, surtout pour les concubins. Les droits de succession sont vraiment rédhibitoires.

    - Pour éviter les droits de succession, les indivisaires peuvent insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat. Ainsi, en cas de décès, le survivant est réputé avoir été propriétaire depuis l’achat. Il n’y a donc pas de droits de succession à régler. Une condition toutefois , et de taille : la valeur du bien, au jour du décès, ne doit pas dépasser 76.000 euros. A défaut, le survivant devra payer des droits sur la totalité de le valeur du bien.

    - L’indivision n’est pas la seule formule possible. Vous pouvez également avoir recours à une Société Civile Immobilière. Cette formule n’est pas conseillée si vous envisagez d’acheter à deux votre résidence principale. Vous perdez en effet le bénéfice de certains prêts (Prêt Epargne Logement, prêt à taux zéro%, prêt aidé…) et des réductions d’impôts liées aux travaux dans la résidence principale.

    - La SCI : une bonne formule si vous envisagez un investissement locatif que vous ne pouvez ou ne voulez assumer seul. Vous partagez l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers. Par ailleurs, la SCI peut favoriser la transmission du patrimoine. Elle permet en effet aux associés de transmettre à leurs enfants les parts sociales de la SCI, et ce à raison de 46.000 euros tous les 10 ans en franchise de droits de succession.

    - Vous pouvez également avoir recours à des formules moins connues telles que le démembrement de propriété. L’un achète la nue-propriété du bien et l’autre l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. Cette formule est à prévoir si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou même le louer et percevoir les loyers. Notez qu’elle peut se combiner avec l’achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de décès de l’un des indivisaires.<o:p></o:p>

    7)  TROUVER UN CREDIT

    Emprunter dans de bonnes conditions

    Bien que dans certains cas, il soit possible d'emprunter à 100 %, les établissements financiers demandent généralement que vous disposiez d'un apport personnel d'au moins 10 %. Dans l'idéal, vos économies représenteront 30, voire 40 % du montant de l'opération. Cela vous donnera plus de poids dans la négociation.

    Les banques veillent à ce que votre charge de remboursement ne dépasse pas 33 % de vos ressources mensuelles, au-delà de ce seuil vous risquez le surendettement. Un taux d'effort de 25 % semble donc raisonnable.

    Les prêts constitutifs d'apport personnel

    Vous manquez d'économies ? Ne perdez pas de vue qu'un certain nombre de prêts sont constitutifs d'apport personnel : certains prêts d'épargne logement (PEL et CEL), prêt 1 % logement, prêts des caisses de retraite et prêts départementaux. Notez que le prêt à taux zéro % est également assimilé à des fonds propres.

    Prêt libre ou prêt aidé ?

    Peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt aidé par l'État. Ces formules de crédit ont pour objectif de favoriser l'accession à la propriété aux ménages les plus modestes. C'est pourquoi ils sont généralement soumis à conditions de ressources. A l'inverse, les prêts du secteur libre sont ouverts à tous et sans condition particulière. Notez que mis à part le prêt à taux zéro %, les prêts aidés bénéficient de taux quasiment identiques à ceux pratiqués dans le secteur concurrentiel.

    Secteur libre : des crédits à la carte

    Taux fixe et échéance constante : simple. Dès la signature du contrat, vous connaissez le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d'échéance du prêt.
    Taux fixe à échéance modulable : pratique. Vous pouvez moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de vos revenus ou de vos charges.
    Taux variable indexé : "sans filet". Ici, les mensualités varient périodiquement à la hausse comme à la baisse en fonction d'un indice (généralement le TIOP).
    Taux variable à échéance modulable : souple. La durée du prêt peut être rallongée ou raccourcie en fonction de la variation du taux.
    Taux variable "capé" : sécurisant. Vous êtes assuré que le taux ne dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial (de 1 à 3 points).
    Crédit emboîtable : intelligent. Cette formule permet de lisser la mensualité en optimisant plusieurs prêts. Ainsi, vos mensualités sont constantes tout au long du remboursement.

    N'oubliez pas les frais annexes !

    La banque est tenue d'indiquer le Taux effectif global (TEG) dans son offre de prêt. Ce taux tient compte des frais annexes que vous aurez à acquitter et représente le taux réel de votre crédit. Ces frais sont de deux ordres : - Les frais de dossiers. Ils représentent habituellement 1 % du capital emprunté et sont généralement plafonnés. Ces frais sont négociables.
    - Les frais d'assurance invalidité-décès. Aucune banque n'acceptera de vous consentir un prêt si vous ne la souscrivez pas. En revanche, vous n'êtes pas contraint de vous assurer auprès de la compagnie proposée par la banque. En outre, vous avez la possibilité de souscrire une assurance perte d'emploi. Quant au coût de ces frais, comptez environ 0,6 % du capital emprunté.

    Des garanties liées au financement

    L'offre de prêt fournie par la banque comporte un certain nombre de mentions obligatoires (nature, montant et coût total du prêt, taux effectif global...)
    L'offre de prêt vous est adressée par lettre recommandée. Cette proposition est maintenue pendant au moins 30 jours.
    Vous disposez d'un délai de 10 jours pour réfléchir. A l'expiration de ce délai, il vous est alors possible d'accepter l'offre.
    Tout contrat de vente comporte une clause suspensive d'obtention de prêt dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois.

    Les garanties attachées au prêt

    Pour une banque, prêter sur 10, 15 voire 20 ans présente un certain risque. C'est pourquoi elle va prendre une garantie. Le plus souvent, il s'agira de l'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers (PPD). Certains établissements peuvent vous proposer une caution extérieure, ce qui ne manque pas d'intérêt.

     

       "Chaque Agent Mandataire Indépendant en Immobilier du Réseau National GROUPEMENT IMMOBILIER est juridiquement et financièrement indépendant et inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux, et détient son Attestation Préfectorale de Collaborateur Professionnel"

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