• Élargissement du prêt à taux zéro, encadrement des frais d'agence, ouverture du dispositif Duflot aux ascendants et descendants... Explorimmo fait le point sur ce qui change, va ou devrait évoluer, en matière d’immobilier, pour cette rentrée 2014.

    1 - Le prêt à taux zéro plus accessible à compter du 1er octobre 2014

    Le prêt à taux zéro (PTZ+) va être élargi. Il sera accessible dans l’immobilier ancien et les conditions de ressources pour l’obtenir seront plus souples. Il sera aussi étendu à davantage de zones géographiques. C'est la conséquence du nouveau zonage des aides, détaillé dans un arrêté gouvernemental publié au Journal Officiel le 6 août 2014, et de l’élargissement des critères d’octroi, détaillés dans un décret du 1er août. Le but : faire passer le nombre de bénéficiaires du PTZ+ de 44 000 à 75 000 par an.

    2 - Les frais d’agence  encadrés dès le 15 septembre 2014

    Les honoraires d’agence immobilière payés par les locataires seront strictement limités, en fonction de la zone où se situe le logement, d'après le décret publié au Journal Officiel le 6 août 2014. Les locataires pourront estimer en amont les frais d’agence qu’ils devront payer. Ces derniers correspondront à 4 prestations : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et la réalisation de l'état des lieux. Ils ne coûteront au locataire pas plus de 12 euros/m2 en zone très tendue, comme à Paris, 10 euros du m2 en zone tendue et 8 euros/m2 dans le reste du pays.

    3 - L’état des lieux limité à 3 euros/m2 au 15 septembre 2014

    Le décret qui précise l’encadrement des honoraires d’agence précise aussi que l’état des lieux sera plafonné à 3 euros/m2 sur l’ensemble du territoire. 

    4 - Le dispositif Duflot rapportera davantage dès le 1er octobre 2014

    Pour rendre le dispositif d’investissement locatif plus attractif, le gouvernement en a changé le zonage. Les investisseurs en Duflot situés dans près de 1 200 agglomérations concernées par ce nouveau zonage (comme Lille, Marseille et Lyon) pourront appliquer des loyers plus élevés, à compter du 1er octobre. La liste complète des communes concernées est disponible sur le site du ministère du Logement.

    5 - L’abattement de 25 % sur les plus-values immobilières terminé le 31 août pour certains, prolongé pour d’autres

    Depuis le 1er septembre 2013, les propriétaires qui vendent des biens immobiliers, autres que des terrains à bâtir, bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values imposables. Cet avantage fiscal prend fin le 31 août 2014, sauf pour certains bâtiments situés en zone tendue et démolis pour reconstruire des logements. Les propriétaires de ces locaux pourront profiter de l'abattement jusqu’au 31 décembre 2016 (à condition d’avoir une promesse de vente signée au plus tard le 31 décembre 2014). C’est ce qu’a précisé la loi n°2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour cette année.

    6 - La demande d’aide au logement se fait en ligne pour les étudiants

    Plus besoin de paperasses pour faire une demande d’aide au logement étudiant. La Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf) vient de dématérialiser les inscriptions, pour la rentrée 2014.

    7 – L’encadrement des loyers effectif à la fin de l’année, ou supprimé

    Mesure forte de la loi Alur, l’encadrement des loyers devrait entrer en vigueur à Paris à la fin de l’année 2014. Il devrait aussi s’appliquer dans les autres zones dites tendues (les grandes villes). Les préfets, en s’appuyant sur les observatoires locaux des loyers, fixeront un loyer médian, que le bailleur ne pourra pas dépasser de plus de 20 %. Pour l’heure, la mesure est cependant très controversée et même « dans le viseur de Matignon », d’après le JDD (24 août 2014), qui pourrait vouloir limiter son application à la seule capitale.

    8 - Le dispositif Duflot pourrait être ouvert aux ascendants et descendants

    Les propriétaires en Duflot pourront peut-être bientôt louer à leurs enfants ou à leurs parents. C’est l’un des points sur lesquels planche actuellement Matignon pour relancer le logement. Pour l’heure, les ascendants et descendants sont exclus du dispositif l’investissement locatif. 


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  • Baromètre national des taux en crédits immobilier – Août 2014

     

      Aout 2014 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
      Taux Moyen 3,10 % 3,25 % 3,50 % 4,30 % 4,80 %
      Taux Excellent 2,40 % 2,70 % 2,95 % 3,40 % 3,95 %
      Taux Révisable 1,85 % 2,10 % 2,45 % 2,85 % 3,35 %

    L’analyse du mois :
    Nous enregistrons une légère fluctuation à la hausse des taux de crédit immobilier, mais les taux d’emprunt restent encore très bas et c’est une bonne nouvelle. Les OAT ont encore affiché un taux record de 1,49% (ce taux n’était jamais descendu si bas depuis que la France émet des obligations d’état) contre 1,77% le mois dernier. Ces taux attractifs proposés aujourd’hui par les banques françaises pour les emprunts immobiliers sont une véritable aubaine pour les futurs acquéreurs et pour ceux qui souhaiteraient renégocier leur crédit immobilier. Les taux révisables capé 1 deviennent de réelles solutions pour soulager l’endettement des futurs primo-accédants.


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  • Malgré un marché surévalué de 15% par rapport à la capacité d’achat des ménages, seuls 29% des Français désignent le prix comme le principal frein à l’heure d’acquérir un logement. C’est ce qui ressort du sondage réalisé par le deuxième site de petites annonces gratuites de l’Hexagone*.

    Sur près de 700 sondés, 29% désignent donc le prix de vente comme principal frein, un prix souvent élevé malgré de fortes disparités régionales, en particulier pour les nouveaux ménages et les familles monoparentales qui constituent une part importante de la demande. Pour le reste, 22% des sondés doutent de leur capacité à obtenir un crédit, 15% désignent la conjoncture économique, 5% estiment que le taux de crédit est trop élevé. Thierry Langlois, Directeur de la branche Immo de Vivastreet, livre son analyse : « Les Français restent attachés à l’achat, mais n’ont pour le moment pas confiance dans l’avenir ; l’offre, bien qu’insuffisante, existe. Plusieurs facteurs contribuent à une instabilité du climat : le rapport aux banques reste compliqué, la conjoncture économique est peu engageante, la loi ALUR a alourdi les contraintes administratives ; enfin, les annonces faites le 25 juin par le gouvernement pour relancer le secteur du logement vont dans le bon sens, mais les mesures annoncées semblent encore trop limitées. »

    Autre fait marquant, 11% des internautes interrogés déclarent ne pas trouver « le bien adéquat », un défi pour les professionnels du secteur. En 2014, près de 8 millions de particuliers ont envoyé 420 000 contacts relatifs à l’achat sur Vivastreet.com. Le site, qui donne par exemple la possibilité de consulter jusqu’à 12 photos d’un bien à partir d’un terminal mobile, contribue à accompagner les changements de pratique… pour permettre à ces 11% de demandeurs de trouver leur bonheur. 

    Du Journal de l'agence (c)


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  • La rentrée reste toujours un moment délicat à gérer, les entreprises et les particuliers doivent réamorcer leur dynamique, reprendre leurs projets, voire opérer des changements radicaux après avoir passé l’été à réfléchir, tout en scrutant l’horizon des prévisions économiques et politiques. L’immobilier qui reste un sujet primordial des ménages, n’échappe pas à ce constat et les décisions doivent se prendre!

    Ceux qui ont un bien en vente depuis quelques semaines ou quelques mois, ont besoin de faire évoluer leur stratégie en réajustant leur prix afin de se mettre en phase avec la réalité du marché immobilier, ceux qui mettent en vente vont déterminer un prix qui doit être compétitif avec les biens concurrents dont les prix ont été récemment baissés, ceux qui cherchent vont tenter de négocier au mieux pour disposer d’un bien pour le début d’année prochaine.

     

    Nous sommes donc dans une période charnière méritant que l’on se penche sur la stratégie de vente ou d’achat, surtout que l’intérêt des acquéreurs reste fort et que les prix sont toujours stables (hors résidence secondaire) dans les grandes et moyennes villes.  Nous devons donc préparer de concert (professionnels avec ses clients) cette rentrée afin de réaliser des transactions équitables et attractives…

    De plus, le mois d’Août a pu vous permettre de remettre au point certaines choses :

    • Faire le point sur ses mandats: voir ceux qui sont depuis plus d’un an dans la base de données et éventuellement les en exclure.

     

    • D’une manière générale, il faut contacter les propriétaires dont les biens sont en vente depuis plus de 3 mois pour leur proposer une nouvelle stratégie commerciale dès la rentrée. Se poser également des questions sur sa stratégie.

     

    • Faut-il privilégier un type de biens en particulier ? Avoir au contraire un éventail le plus large possible ? De même réfléchir à son organisation journalière et voir où on gagner en efficience. Reprendre les négociations que l’on a eu tout au long de l’année. Etudier celles qui ont échoué et se demander quel a été l’argument que l’on n’a pas été capable de contrer.

     

    Toute l’équipe du Groupement Immobilier vous souhaite une excellente reprise et vous témoigne de ses plus grandes attentions.


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