Nouveau Duflot : après la réglementation, la dérèglementation ?

D’Anne Michel, rédactrice en chef de J'agis

Le gouvernement vient d'annoncer la mise en place d'un nouveau régime Duflot. Ainsi, notre ancienne ministre qui s'était attachée à "socialiser" un des secteurs phare de l'économie, verra sa copie revue et corrigée, sous un flot de critiques sévères. Surtout de la part des promoteurs-constructeurs qui ont vu leur secteur, déjà fragile, s‘écrouler ces 12 derniers mois avec des mises en chantier en recul de près de 15%. La construction est en berne et les mises au chômage massives.

Madame Duflot aurait-elle plombé l'immobilier neuf ? En tous les cas, les objectifs ne sont pas atteints : au lieu de 500 000 promis, on comptabilisait seulement quelque 300 000 logements construits l'an dernier. Et tous les professionnels affirment que la disparition du Scellier a tué l'immobilier neuf.

Le gouvernement fait donc marche arrière. Objectif : lever les contraintes qui étouffent le secteur. Parmi les mesures phares annoncées, il s'attache à la relance du secteur de la construction, très fortement créateur d'emplois.

Quels sont les moyens mis en oeuvre ?

1 - Libérer le foncier  
Pour ce faire, le gouvernement...

• adoucit la fiscalité des terrains à bâtir qui s'alignera sur celle des immeubles bâtis. Ainsi, une exonération est envisageable après 22 ans de détention ;
• accorde un abattement exceptionnel de 30% en cas de vente de terrains à bâtir, ceci dès lors que la promesse de vente est conclue avant le 31 décembre 2015 ;
• prévoit un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains à bâtir réalisées avant fin juin 2015.

2 - Avantager l'achat dans le neuf 
Dans certains quartiers "prioritaires", une TVA réduite à 5,5% sera appliquée pour toute accession à la propriété dans le neuf.

Notons qu'un abattement exceptionnel de 100 000 euros est prévu pour les donations de logements neufs aux enfants et petits-enfants, à la condition qu'elles soient réalisées avant fin 2016.

3 – Assouplir le dispositif Duflot 
Les propriétaires-bailleurs achetant du neuf pourront louer, non plus sur 9 ans comme précédemment, mais aussi sur 6 ans ou 12 ans, avec une fiscalité plus ou moins attractive selon la durée retenue.

Qui plus est, les acquéreurs pourront louer ce logement à des ascendants ou descendants, et cette location sera prise en compte dans la durée minimum de location, durée nécessaire pour obtenir les avantages fiscaux.

La mise en oeuvre de l'encadrement des loyers sera limitée à Paris, dans un premier temps.

Voire à d'autres villes comme Lille si les maires le sollicitent.

Un pansement sur une jambe de bois ?
Si ces nouvelles mesures peuvent encourager les promoteurs à lancer de nouveaux programmes, elles ne résoudront pas le fond du problème qui est la crise économique. Avec des Français dont les revenus s'affichent en baisse et le moral en berne, il est peu probable que l'immobilier neuf profite d'une embellie spectaculaire.

Par ailleurs, un des principaux blocages pour les investisseurs aujourd'hui est la complexité juridique & fiscale française. Trop de règlementations, de contraintes, d'obligations, de fiscalité... finissent par bloquer la volonté d'entreprendre des particuliers-investisseurs. Or, sans argent on ne construit rien...

Les Français ont besoin de stabilité fiscale et de simplification. Qui vous dit en effet que votre achat sous le régime du nouveau Duflot sera compatible avec des modifications ultérieures qui ne manqueront pas de s'appliquer ? Beaucoup se sont faits prendre au piège de ces micmacs fiscaux, souvent à caractère rétroactif, qui cassent les montages patrimoniaux sous-jacents aux investissements long terme entrepris par les investisseurs-particuliers.

Prudence, toujours...
Le dispositif Scellier, comme le Duflot ou le nouveau Duflot, est propice aux arnaques. On en a dénoncé beaucoup. Certains des programmes Scellier se sont ainsi construits dans des zones inédites, loin des villes, sans potentiel locatif ou dans des quartiers dits sensibles.

Dans l'affaire Appolonia -- véritable scandale immobilier -- près de 500 couples ont été ainsi piégés.

Quel que soit l'intérêt fiscal de l'opération, vous devez donc toujours rester prudent :

• d'abord, ne souscrivez que si vous comprenez le fonctionnement du produit ;
• surtout, posez-vous toujours la question de savoir, si vous feriez cet investissement en dehors de l'aspect fiscal. La fiscalité ne doit jamais être un argument d'achat.

Enfin, allez visiter le bien, sa localité, son environnement... avant de signer ! Vous seul êtes capable de prendre la bonne décision d'investissement, encore faut-il avoir vu le bien.