MANDATS DOSSIER PRATIQUE   <o:p></o:p>

Les relations entre les agents immobiliers, les acquéreurs et les propriétaires sont réglementées par des documents officiels à valeur juridique.

Entre autres, les mandats de vente et les mandats de recherche, réglementés par les lois du 2 janvier 1970 et du 20 juillet 1972.

Les mandats de vente font partie de cette législation puisqu'ils régissent la relation entre le propriétaire (à savoir, le titulaire de la pleine propriété du bien, les indivisaires ou usufruitiers), qui veut vendre son bien et l'agent immobilier qui négociera avec un acquéreur et mènera à terme la vente de ce bien.

Le propriétaire est le seul habilité isolément ou conjointement à mandater l'agent immobilier.

Lorsque les 2 parties se mettent d'accord, l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle (voir infos légales), devient le mandataire du mandant, le propriétaire. Un double du mandat est toujours donné au propriétaire.

Seul ce document autorise l'agent immobilier à diffuser des photos du bien et à en faire de la publicité. A défaut, l'agent immobilier encourt des poursuites civiles et pénales par les instances de contrôle habilitées.

  Sur ce mandat de vente doivent figurer :

·  Le numéro du mandat

·  Le nom du ou des propriétaires et leur adresse postale

·  Le nom du mandataire avec références

·  La date

·  L'adresse du bien à vendre

·  Le descriptif sommaire du bien

·  Les expertises à réaliser

·  Le prix de vente net vendeur (celui fixé par le propriétaire)

·  Le prix de vente total avec la commission de l'agence

·  La rémunération de l'agence

·  La désignation de la personne qui rémunérera l'agence

·  L'activité de séquestre

·  Le nom du notaire s'il y a lieu

·  La durée du mandat

·  Les paraphes du propriétaire et de l'agent

·  Les signatures avec les formules

·  Un feuillet détachable de rétractation

·  Les conditions générales du mandat

Selon, l'article 73 de la loi du 20 juillet 1972, le mandat doit préciser si la rémunération du mandataire est à la charge exclusive de l'une des parties (propriétaire ou acquéreur) ou si elle est partagée.

Bien que respectant la jurisprudence en vigueur, les honoraires sont libres et toujours en sus du prix de vente net vendeur.

La rémunération n'est exigible qu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Tout mandat doit être numéroté et enregistré dans l'ordre chronologique sur un registre estampillé par le Greffe du Tribunal de Commerce. Si l'agent immobilier démarcheur n'est pas titulaire de la carte professionnelle, il ne peut pas signer le mandat ni lui attribuer de numéro. Seule une délégation écrite du mandataire officielle peut lui octroyer ce droit.

  Le mandat de vente peut être :

Non exclusif : ce mandat de vente autorise le vendeur à vendre son bien personnellement soit par d'autres agences. Il est révocable à tous moments par le mandant.
Exclusif : ce mandat de vente interdit au propriétaire de négocier la vente de son bien directement ou par l'intermédiaire d'une autre agence. Ce mandat est irrévocable pendant 3 mois.

  Les mandats signés chez les propriétaires sont appelés :

Mandat de vente de démarchage exclusif ou non-exclusif, délivrés en double exemplaire.

Les propriétaires démarchés disposent sur leur exemplaire d'un feuillet détachable, qui leur donne la possibilité, dans un délai de 7 jours à compter de la signature du mandat, de renoncer à ce mandat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Tout mandat de vente peut faire l'objet d'une modification de prix ou d'éléments secondaires du mandat, via un avenant. Cet avenant au mandat de vente reprend le numéro de mandat initial ainsi que les informations principales. Il est signé par le propriétaire et le mandataire et sera annexé au mandat d'origine.

Les mandats de recherche, sont délivrés par les acquéreurs. L'agent immobilier peut ainsi démarcher des propriétaires et négocier au nom de l'acquéreur, tout en respectant les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du 20 juillet 1972.

L'avantage majeur de ce type de mandat, c'est que l'agent immobilier dispose d'une plus grande liberté d'action et de prospection, notamment vis à vis des propriétaires.

Lorsque les 2 parties se mettent d'accord, l'agent immobilier, devient le mandataire du mandant, l'acquéreur. Un double du mandat est toujours donné à l'acquéreur.

Seul ce document autorise l'agent immobilier à prospecter au nom de l'acquéreur.

Ce mandat, au même titre qu'un mandat de vente doit être numéroté et enregistré sur le registre des mandats, dans l'ordre chronologique.

  Sur ce mandat de recherche doivent figurer :

·  Le numéro du mandat

·  Le nom du ou des acquéreurs et leur adresse postale

·  Le nom du mandataire avec ses références

·  La date

·  La durée

·  Le type de bien recherché

·  Le descriptif sommaire du bien

·  Le prix maximum d'achat

·  La rémunération du mandataire

·  L'activité de séquestre

·  Les signatures avec les formules

Le mandat de recherche est délivré pour 3 mois et renouvelable 1 seule fois et n'a aucun caractère d'engagement exclusif. L'acquéreur peut continuer ses recherches ou acheter par le biais d'une autre agence.

La rémunération est pré-établie en accord avec l'acquéreur qui la versera au mandataire lors de la signature définitive de l'acte authentique chez le Notaire.

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La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet. Cette loi rend obligatoire le mandat. Le mandat est un contrat passé entre le vendeur (le mandant) et l’agence immobilière (le mandataire). Ce contrat définit le bien à vendre, son prix, le montant de la commission de l’agence immobilière, qui paiera la commission (le vendeur ou l’acheteur), si le mandat est exclusif ou pas, etc…

Le mandat est très encadré par les lois qui protégent les consommateurs. En signant un mandat vous êtes donc protégés, car le professionnel ne pourra pas sortir de la mission que vous lui avez donné.

1.      La signature d’un mandat est-elle obligatoire ?

2.      Quel est le contenu exact du mandat ?

3.      Quelle est la différence entreun mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif ?

4.      A la charge de qui est normalement la rémunération de l’agent immobilier ?

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La signature d’un mandat est-elle obligatoire?

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Oui, si vous souhaitez confier la vente de votre appartement ou de votre maison à un agent immobilier. Un agent immobilier ne peut pas faire de publicité pour votre appartement à vendre s’il na pas un mandat (même dans sa vitrine). En signant un mandat vous n’avez rien à payer. Vous n’aurez à payer la commission que si la vente se fait. Le paiement de la commission ne se fait qu’au moment de la signature de la vente définitive chez le notaire. L’agent immobilier ne peut rien réclamer au moment de la signature du compromis.

Lors de la signature du compromis de vente, l’agent immobilier va vous réclamer un chèque pour bloquer l’appartement. Cette somme s’appelle un acompte sur le prix de vente. L’agent immobilier ne peut pas encaisser cette somme sur le compte commercial de son agence. Il est obligé de la mettre sur un compte séquestre ou de remettre cette somme à un notaire s’il n’a pas de compte séquestre.

Lors de la signature de la vente définitive chez le notaire, la somme versée au moment du compromis viendra en déduction du reste du prix dû sur l’appartement. Cette somme ne peut en aucun cas servir à payer les honoraires de l’agent immobilier.

En conclusion le mandat est protecteur pour le vendeur. Vous devez obligatoirement en signer un pour travailler avec une agence immobilière.

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Quel est le contenu exact du mandat ?

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Comme nous l’avons dit, le mandat est le pouvoir donné au mandataire (l’agent immobilier) d’accomplir au nom du mandant (le propriétaire) un ou plusieurs actes juridiques qui créeront directement ou indirectement des effets à l’égard du mandant.

En vertu de la loi Hoguet qui réglemente le métier d’agent immobilier, le mandat immobilier doit répondre à plusieurs obligations :

• Il est obligatoirement être écrit, et doit énoncer les références de la carte professionnelle de l’agent immobilier, de son compte séquestre.
• Il doit fixer la mission confiée : vendre un appartement dans le cadre d’une mission exclusive, rechercher un appartement, etc...
• Il doit définir les modalités de réception de l’acompte. Le mandant doit habiliter expressément le mandataire à recevoir des fonds pour le compte du mandant. La réception se fait dans le cadre d’une limite qui doit être écrite dans le mandat.
• Il doit fixer la rémunération du mandataire. Les honoraires du mandataire sont libres depuis 1986. les honoraires sont fixés individuellement et librement pour chaque affaire en fonction d’un tarif que l’agent immobilier à l’obligation d’afficher sur sa vitrine.

Enfin le mandat doit obligatoirement comporter une clause prévoyant une date précise d’expiration du mandat. Le plus souvent les mandat sont signés pour une période de 3 mois renouvelable, avec une date butoir après laquelle le mandat n’est plus renouvelé.

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Quelle est la différence entre un mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif?

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Il existe 3 types de mandats de vente :

• Le Mandat de vente exclusif : Le mandataire est la seule société à qui vous avez confié la vente de votre appartement. Le mandat est signé pour une période convenue d’un commun accord, le plus souvent de 3 mois. L’exclusivité donne l’obligation de vendre l’appartement vite et bien. Dans le cadre d’un mandat exclusif, votre appartement devient la priorité du mandataire.
• Le Mandat semi exclusif ou Mandat de vente Succès : Le mandataire est la seule société à qui vous avez confié la vente de votre appartement. Vous gardez cependant la possibilité de le vendre en direct. Dans ce cas le mandataire pour vous toutes les formalités du compromis de vente. Dans ce cas la commission du mandataire est réduite de 50% et à l’inverse, la somme que vous percevez est augmentée potentiellement d’autant.
• Le Mandat de vente non exclusif : Le mandataire est avec d’autres sociétés ou personnes, chargées de la vente de votre appartement. Votre appartement peut être vendu par nous, par le mandataire ou par un mandataire tiers. Vous devez assurer la coordination de tous les acteurs afin que les visites et les propositions d’achat se fassent au mieux.

Compte tenu de la concurrence entre les agences immobilières, vous aurez dans ce cas une forte pression pour faire baisser le prix, chaque agence immobilière voulant être la première à pouvoir vendre votre appartement.

Vous serez libre d’accepter ou de refuser et vous devrez choisir entre des propositions souvent différentes et pas forcément sérieuses. Ce n’est pas la meilleure solution pour vendre vite et bien. Un agent immobilier va préférer faire le maximum pour vendre les appartement qu’il a en exclusivité.

 

 

 

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